位于华山路上的东方雅苑其中一幢酒店式公寓今年一月就开始实施“变脸”计划。因户型等多种因素，出租率从最高峰时的96%逐年下降，所以陆续将酒店客人推掉，通过一系列改造变成商务办公房，主打小户型，专门面向成长型公司。

     改造以后，租金收益不言而喻，出租率有望达到最高效益。浦发大厦就是个最好的例子，由于采用自由分割，最小面积70平方米，最大是整层，从2002年底至今，整幢大楼租客控制比例3：3：4，即30%是大面积租客如整层的，30%左右是500平方米以上，40％是小户型。到目前租赁波动不大，每年仅5%左右的合同退出，平均出租率高达97.8%。如今，小客户非常多，80%是外资机构办事处，这两天已经排队求租了。

     一个小户型租客搬进来的装修期是15天到20天，空置时间比较短，而大客户波动对办公楼影响很大，且价格把握不易。因而小户型办公楼所看中的都是同一块蛋糕———小型成长型企业。有贸易为主的小公司，这样的公司特别注重地段和交通，需求办公面积区间在50—100平方米；投资房地产的公司，一开始进入时需求面积不大，比较重视装饰和楼宇档次；由生产企业所延伸出来的公司，需求面积在50-60平方米之间，看中的是和自己企业生产地的距离；高科技IT产业，看中的是智能化系统；还有一种是企业办事处和外企进入中国的总部，他们要求的是区域升值和楼宇保值潜力。

     事实上，去年和今年出台的一系列宏观调控政策使办公楼市场处于“政策真空期”。世联房地产资讯研究中心统计显示，3－6月办公楼市场成交量是不断推高的。从价格来看，除了6月份的价格稍微有一点走低，到1.1万元/平方米，基本上都在1.3万元/平方米到1.4万元/平方米之间，7月份走高到1.8万元/平方米。推办公楼成交量的主要是叁种类型，一种是园区推动型，一种是创业型企业驱动或教育驱动型，还有一种是小户型办公楼。